Скільки забере держава: податки з продажу нерухомості у 2025 році

Продаж нерухомості – це не лише оформлення договору та передача ключів новому власнику. Це також низка податкових зобов’язань, які можуть істотно зменшити суму, що залишиться продавцеві після завершення угоди. У 2025 році в окремих випадках доведеться сплатити до 25% від вартості житла.

Як пояснила адвокатка Ірина Смітюх у коментарі для УНІАН, під час продажу квартири або будинку в Україні наступного року учасники угоди зіштовхнуться з низкою обов’язкових зборів. Зокрема, продавець повинен буде сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір, якщо об’єкт підлягає оподаткуванню.

Зі свого боку покупець зобов’язаний сплатити 1% від вартості об'єкта до Пенсійного фонду. Також сторони зазвичай порівну покривають витрати на сплату державного мита (ще 1%) та оплату послуг нотаріуса, хоча остаточний розподіл цих витрат визначається за домовленістю.

Читайте також: Яку категорію українців звільнять від податку на нерухомість у 2025 році

"Сума податкових зобов’язань визначається низкою факторів: типом нерухомості, терміном її володіння, кількістю продажів протягом року, а також тим, чи була нерухомість придбана, чи перейшла у спадок", – зазначає Ірина Смітюх.

Податкові зобов’язання обчислюються, виходячи з вартості, вказаної у договорі купівлі-продажу, проте ця сума не може бути меншою за оціночну вартість об’єкта.

"Не рекомендуємо штучно занижувати суму в договорі з метою зменшення податкового навантаження. Якщо угоду визнають недійсною, продавцю буде складно довести реальний розмір понесених втрат", – застерігає Ірина Смітюх.

Як формується податкове навантаження залежно від обставин

Розмір податків при продажі нерухомості визначається кількома важливими факторами: терміном володіння об’єктом, кількістю операцій продажу за рік, типом нерухомості (житлова або комерційна) та способом набуття права власності — купівля чи спадщина.

Читайте також: Продаж квартири у 2025 році: які податки доведеться сплатити продавцю

Основні ставки податків при продажу житлової нерухомості

• Перший продаж у році, володіння понад 3 роки.
• Перший продаж, володіння менш як 3 роки.
• Другий продаж у році, володіння понад 3 роки.
• Другий продаж, володіння менш як 3 роки.
• Третій і наступні продажі за рік.

"При третьому та наступних продажах податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) становить 18%. Це ж стосується й нерезидентів, які також зобов’язані сплатити 18% ПДФО", – пояснює Смітюх.

Варто зауважити, що у разі третього і подальших продажів існує можливість знизити оподатковуваний дохід.

"Дохід від продажу можна зменшити на підтверджені документами витрати, пов’язані з придбанням нерухомості. Таким чином, ПДФО сплачується лише з реального прибутку, а не з повної суми угоди", – додає експерт.

Для цього необхідно зберігати всі документи, що підтверджують витрати на купівлю майна.

Успадкована нерухомість

Якщо квартира або будинок отримані у спадок, продавець звільняється від сплати ПДФО та військового збору незалежно від періоду володіння. У цьому випадку стягуються лише внесок до Пенсійного фонду у розмірі 1% та державне мито у 1%.

Читайте також: В Україні підвищать податки: коли готуватись

Комерційна нерухомість

Щодо нежитлової нерухомості (офіси, склади тощо) застосовуються фіксовані ставки, які не залежать від часу володіння: 5% ПДФО, 5% військового збору, 1% внесок до Пенсійного фонду та 1% державне мито. Загальна сума податків становить 12% від вартості об’єкта.

Пільги та винятки при продажу нерухомості

Деякі категорії громадян можуть скористатися пільгами, які знижують податкове навантаження під час продажу нерухомості. Зокрема, звільняються від сплати 1% державного мита такі особи:

• люди з інвалідністю 1 та 2 груп;

• постраждалі від Чорнобильської аварії;
• інваліди війни та родини загиблих військовослужбовців.

Як пояснює адвокатка Ірина Смітюх, якщо одна зі сторін має право на пільгу, нотаріус може вимагати оплату мита з другої сторони. Повне звільнення від мита можливе лише тоді, коли обидва учасники угоди належать до пільгових категорій.

Покупці нерухомості теж можуть уникнути внеску в Пенсійний фонд у розмірі 1%, якщо дотримуються певних умов:

• це перша покупка житла;
• особа не брала участь у приватизації;
• нерухомість не була отримана як спадок або подарунок;
• покупець стоїть у квартирній черзі.

Для підтвердження пільг необхідно надати відповідні документи.

Знання цих правил і пільг допоможе суттєво знизити витрати та зберегти більшу частину доходу від продажу.

"Зберігайте всі документи та не занижуйте вартість у договорі, щоб уникнути проблем у майбутньому", – радить Смітюх.

Раніше ми розповідали, чому українцям стає дедалі важче продати квартири.

Бажаєте отримувати найактуальніші новини про війну та події в Україні – підписуйтесь на наш Telegram-канал!